专为2026 资产评估师考试打造的漫画 + 公式 + 考点三合一记忆笔记，把枯燥公式画成简单小漫画，用画面代替死记硬背，一看就懂、一记就牢。

适合谁用？

零基础、看不进厚教材的考生
公式记不住、容易混淆的考生
冲刺阶段想快速复盘核心考点的考生
喜欢轻松、形象化学习的考生
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2026资产评估师公式漫画及笔记

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一、资产评估基础 — 核心公式（漫画记忆版）

1. 三大基本方法

（1）成本法 🧱

评估值 = 重置成本 − 实体性贬值 − 功能性贬值 − 经济性贬值漫画：新造大楼 − 用旧磨损 − 设计落后 − 市场环境变差 = 现在价值

重置成本重置成本 = 历史成本 × 物价指数
实体性贬值实体贬值 = 重置成本 × 实体贬值率
成新率成新率 = 尚可使用年限 ÷（已使用年限 + 尚可使用年限）×100%
功能性贬值功能性贬值 = 年超额运营成本 ×（1 − T）×（P/A，r，n）
经济性贬值（产能不足）经济性贬值 = 重置成本 × [1 −（实际产能 ÷ 设计产能）^x]

（2）收益法 💰

评估值 = 未来各期收益折现之和漫画：把未来每年赚的钱，按利率 “打折” 到今天，加起来就是价值

永续年金P = A ÷ r
固定增长模型（戈登）V = D₁ ÷（r − g）
年金现值P = A ×（P/A，r，n）
年金终值F = A ×（F/A，r，n）

（3）市场法 🛒

评估值 = 参照物成交价 × 交易修正 × 时间修正 × 区域修正 × 功能修正 × 成新修正漫画：隔壁同款房子价格 → 调时间、调地段、调新旧 → 得到评估价

修正系数 = 评估对象指标 ÷ 参照物指标

二、资产评估实务一 — 机器设备、房地产、资源资产

1. 机器设备

重置成本 = 设备购置价 + 运杂费 + 安装调试费 + 基础费 + 其他费用评估值 = 重置成本 − 实体贬值 − 功能贬值 − 经济贬值

2. 房地产评估 🏠

市场法

评估值 = 可比实例价格 × 交易情况修正 × 期日修正 × 区域因素修正 × 个别因素修正

成本法

房地产价值 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 开发利润 + 相关税费

收益法

房地产净收益 = 有效毛收入 − 运营费用房地产价值 = 净收益 ÷ 资本化率

假设开发法

待开发房地产价值 = 开发完成后价值 − 开发成本 − 管理费用 − 销售费用 − 利息 − 利润 − 税费

3. 资源资产（森林、矿产）

林地评估：收益现值法、市场成交价比较法
矿产资源：折现现金流量法（DCF）评估值 = 未来净现金流量现值 − 初始投资现值

三、资产评估实务二 — 无形资产 + 企业价值评估

1. 无形资产常用方法 ✍️

（1）许可费节省法

评估值 = 年许可费节省额 ×（1 − T）×（P/A，r，n）

（2）增量收益法

评估值 = 年增量收益 ×（1 − T）×（P/A，r，n）

（3）超额收益法

无形资产收益 = 总收益 − 其他资产贡献收益评估值 = 无形资产超额收益折现之和

（4）约当投资分成法

无形资产约当投资量 = 无形资产重置成本 ×（1 + 适用成本利润率）
购买方约当投资量 = 购买方投入资产重置成本 ×（1 + 适用成本利润率）
利润分成率 = 无形资产约当投资量 ÷（无形资产约当投资量 + 购买方约当投资量）

2. 企业价值评估

（1）企业自由现金流量 FCFF

FCFF = EBIT ×（1 − T）+ 折旧摊销 − 资本性支出 − 营运资金增加

（2）股权自由现金流量 FCFE

FCFE = 净利润 + 折旧摊销 − 资本支出 − 营运资金增加 − 偿还债务本金 + 新借债务

（3）折现率

CAPM 模型股权收益率 = 无风险收益率 + β ×（市场收益率 − 无风险收益率）

WACC 加权平均资本成本WACC = 负债比例 × 债务利率 ×（1 − T）+ 股权比例 × 股权收益率

（4）经济利润法

经济利润 = 税后净营业利润 − 投入资本 × 加权平均资本成本企业价值 = 投入资本 + 未来经济利润现值

四、资产评估相关知识 — 财管 + 会计核心公式

1. 货币时间价值

复利终值 F = P ×（1 + r）ⁿ
复利现值 P = F ÷（1 + r）ⁿ
普通年金现值 P = A ×（P/A，r，n）
普通年金终值 F = A ×（F/A，r，n）
预付年金现值 = 普通年金现值 ×（1 + r）

2. 财务分析

资产负债率 = 负债总额 ÷ 资产总额
流动比率 = 流动资产 ÷ 流动负债
速动比率 = 速动资产 ÷ 流动负债
总资产周转率 = 营业收入 ÷ 平均总资产
销售净利率 = 净利润 ÷ 营业收入
净资产收益率 ROE = 净利润 ÷ 平均净资产

3. 本量利分析

边际贡献 = 销售收入 − 变动成本
息税前利润 EBIT = 边际贡献 − 固定成本
盈亏临界点销量 = 固定成本 ÷（单价 − 单位变动成本）

五、漫画记忆口诀（完整版）

成本法重置减三贬，新旧看年限；功能看超额，经济看产能。
收益法未来现金流，折现求和用；永续除利率，增长减增速。
市场法参照乘修正，比价要对应；时间地段差，一一调干净。
无形资产节省许可费，增量看超额；约当算分成，折现不能错。
企业价值FCFF 归企业，FCFE 归股东；CAPM 算风险，WACC 加权用。